行业深度调整，企业业绩震荡。在一片业绩预减的哀声中杠杆炒股票，国资背景的物业公司越秀服务成为少数增长的一员。
2023年全年，越秀服务实现总收入32.24亿元，同比增长29.7%；公司拥有人应占盈利为4.87亿元，同比增长17%；在手现金和定存约47.04亿元，同比增加7.9%。
良好的业绩推动下，越秀服务持续回馈股东，末期派息0.079元/股；连同2023年首次派发的中期股息，越秀服务全年派息0.160元/股，全年派息率为50%，较2022年的35%大幅提升。
越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，回首过去一年，高质量发展回归服务属性，成为物管行业的主基调。物业管理作为服务型经营型的业务，具有轻资产现金流稳定的属性，长远来看发展潜力巨大。“2024年我们将以‘用心服务提质量、精益管理创效益’为年度主题，打造更好的口碑，增强市场竞争力，去争取更大的发展空间”。
市场拓展目标为1200万平方米
报告期内，越秀服务的两大业务板块同步实现增长。其中，来自非商业物业管理及增值服务所得收入为26.3亿元，同比增长35.5%；商业物业管理及运营服务所得收入为5.94亿元，同比增长8.9%。
持续增长的业绩得益于越秀服务规模的不断扩大。截至2023年末，在管项目共有408个，在管面积达6521.1万平方米，同比增长26.2%；拥有合约项目476个，合约面积为8344.8万平方米，同比增长18.2%。
其中，在管非商业项目数目从269个增至331个，在管面积5927.1万平方米；在管商业项目77个，在管面积594.0万平方米。从区位上看，越秀服务67.9%的在管面积分布于大湾区及华东地区，整体近九成的在管面积位于一二线城市。
2023年，越秀服务新签约项目达113个，新增合约面积约1542万平方米，其中有27%来自北方区域，24%来自大湾区。由关联方越秀地产、广州地铁直接交付的面积约为473万平方米；另有1064万平方米来自市场拓展，同比增长26.2%。
规模持续扩大的同时，项目品质也在同步提升。报告期内，越秀服务市场拓展的项目包括巴斯夫（广东）一站式基地项目、佛山广东农信数据中心、广州孙中山大元帅府纪念馆、鄂州国际会展中心项目等。在TOD业务方面，越秀服务也在持续巩固，年内增加了福州地铁4号线、郑州地铁12号线两个项目。
在市场拓展的过程中，越秀服务有一套自己的标准。“我们会关注项目的素质，不会做过多的盲投。”公司管理层透露，“我们参加市场的公开投标，中标率大约能达到33%。这些项目我们测算过，要有一定的盈利，还要跟主要业务赛道有关，同时在城市选择上也有一定标准，否则可能会导致公司管理成本更高。这样一来，我们保障了新投项目的盈利能力，还有管理协同的能力，并通过增强管理浓度提高竞争力。”
对于2024年的拓展目标，越秀服务管理层在业绩会上透露，希望在市场拓展方面达到1200万平方米，增长20%。越秀服务管理层坦言，房地产市场的下行确实给公司发展带来了一些挑战，但对规模增长仍有充分的信心。
这一方面来自于母公司越秀地产逆势增长的销售规模，“越秀地产的合同销售额增速在TOP20房企中也位于前列，所以每年能够稳定向我们交付约400~500万平方米的面积，”管理层表示，“同时由于企业都在向核心一二线城市集中，整体的交付面积品质也较高，我们住宅的物管费平均大约是28元/平方米，这在物企中也处于较高的水平。”
另一方面则源于越秀服务自身的国企背景，以及稳健的财务状况。“我们账面现金充足，没有负债，让我们能在市场竞争这么激烈、经济环境不好的情况下，抓住一些机会，例如当前政府的一些公共服务项目在慢慢进行市场化，我们的企业背景在竞争中也能够发挥一些优势。整体而言，有信心保持整体营收规模的稳健达成。”
社区增值服务成发展新动力
庞大的私域流量是物管公司的一大优势，围绕物和人开展增值服务，物业公司有着得天独厚的优势。2023年，越秀服务聚焦社区经营，不断锤炼产品力，全年实现收入约9.32亿元，同比大幅增长43.3%，在总收入中的占比进一步提升到了29%，成为越秀服务营收和利润的重要来源之一。
据越秀服务管理层介绍，公司的社区增值服务包括新零售、经纪服务、美居、社区商业、智能化服务五大方面，每个业务分别有不同的侧重点。
在新零售业务方面，以在管28万户的规模为依托，增加相应的生活服务，目前已经完成了和业主自建的APP建设，并在过去的一年里打造了两个500万级的产品和四个100万级的产品。未来，越秀服务会进一步的加强社群的团购和直播带货，打造渠道能力。
在搭建经纪业务方面，越秀服务认为，后续房地产市场的需求会发生在资产置换和更新方面，因而目前选择聚焦在存量租售业务上，市占率和运营效率持续提升；同时也协同开发商的车位销售和新房代理业务，并同步孵化公寓托管业务，帮助业主代为出租和整体打理。目前越秀服务推出的“无忧系”产品，拓展公寓托管业务项目3个、运营房间300+间，出租率超80%。
在美居业务方面，一方面是前置推广，在8个新开售项目，根据越秀地产的标准户型，进行升级研发，打造12套实景样板房；另一方面则持续扩大拎包自营的业务，在新交付项目的业务覆盖率已超过76%。
在社区商业业务方面，越秀服务致力于提升存量物业的经营管理水平，落地了“悦汇时光”这一社商品牌，不断提高整体招商能力和策划能力；在智能化业务方面，越秀服务则着力提升交付和服务品质，并实现多业态突破，成功打造智慧校园、智慧医院、智慧商业综合体等。
值得一提的是，越秀服务的增值服务还成功实现外拓。2023年，其社区商业业务成功拓展广州同德广场、苏州苏胥坊等项目，商业策划能力得到验证，“悦汇时光”品牌迈向全国；智慧化业务的外拓合同金额则已超1亿元。
越秀服务管理层认为上述五大增值服务业务都有较大发展空间，并对此抱以颇高的期待。林峰介绍，按照整体规划部署，2024年社区增值服务收入的增速预计在35%-40%。
“社区增值服务毛利率比较高，大概能达到32%左右的水平。”林峰认为，基础物管的毛利率水平较低，基本在15%左右，“如果对基础物管毛利率要求过高，很有可能就意味着服务品质下降”，为了提高整体毛利率水平，“我们需要发力的就在增值业务上，希望逐渐提高其在营收中占比，逐渐与物业管理收入占比接近。”
2024年初，为了进一步推动增值服务的发展，越秀服务将募集资金用途进行了更改，在缩减投资收并购金额的同时，为发展增值服务增加了9713万元的储备金。
手握现金，稳健扩张
随着房地产行业供求关系发生重大转变，物业服务企业的发展方向也在相应发生转变。
越秀服务管理层表示，前几年物管行业崇尚规模为王，在大家都比较追求规模的大背景下，各个物企在市场上打得也比较厉害。但随着市场环境的变化，各家企业在规模扩张方面开始更加追求质量。
“在和同行的交流过程当中，我们感觉到大家对项目密度的要求有提升，以前可能有机会就推进收购，‘规模先做起来’的想法比较突出，现在物业公司会更加理性，会更考虑管理上的集约效应，在密度上会有更高的追求。”管理层称，当下大家把节奏放慢一点，整个行业变得相对更加理性，行业的竞争态势也会更加良性。
越秀服务实际上也遵循了和行业一样的发展轨迹。“刚开始我们也是基于把面积快速做起来的追求，边走边检视，在这一过程中，我们在投资的标准、评审的程序上等也在不断完善。如今短期内行业发展速度稍有些波动，其实也为以后的竞争奠定了更好的基础。
事实上，也正是由于此前的稳健，目前手握超47亿元现金的越秀服务，在面临市场上的收并购机会时，可以更加游刃。“在经济下行过程中，如果有合适的标的，或者结合我们部署的业务方向、希望大力发展的ESG业务、节能降耗的项目等等，当手上有现金时，就总会有机会把握。”
不过，越秀服务管理层再次明确，考虑收并购项目时不会过于激进，会更加稳健。在行业情况还不太明朗的大环境下，现金充裕对于抓住投资机会有一定帮助；同时，越秀服务对市场上的标的也在进行密切跟踪，部分标的的PE正在向合理的估值区间回归，但越秀服务对标的质量、相关合约质量、业务的可持续性、与越秀服务之间的战略协同性等，也都是需要考量评判的关键指标。
值得一提的是，随着房地产行业形势的变化，越秀服务也在加大力度进行多元化的业态拓展，全面提升投拓能力建设，明确了“住宅+商业+大交通+城市服务”四大核心赛道，将非住宅业态作为重要发展方向之一。
“我们现在非住宅业态方面的拓展包括产业园、公建、城市服务等多个业态，”越秀服务管理层提及，非住宅业务具备较大发展潜力，未来也将积极地向着规模目标努力。
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