曾经频现于楼市高热期的“地王”短线杠杆，又重现江湖了。
近一周以来，多地土拍市场异动，核心区域频现高价地，“地王”项目更是接连出现。从宁波、苏州、厦门，再到更早的合肥等，新一年土拍市场热闹不已。
变化始于去年9月底，当时自然资源部向各省市下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等，此后土拍市场频现“点状高温”。
不过，与曾经2016年的“地王”大年相比，如今市场环境已然大变。当下央国企仍是拿地主力，能拍出历史高价的地块，也多为政府的“压箱底”优质资源，市场并未无差别回温。
“地王”现身背后更普遍的现象是，楼市供给侧正生变。业内认为，随着各地优质地块不断放量，未来这些项目入市将对改善市场形成明显支撑，助力构建“保障+市场”双轨供给体系。
地王“涌现”
新年以来，土地市场“点状高温”，多城拍出高价地。
最典型的是3月27日那天，宁波、苏州、厦门三城土拍同时出现“地王”。
3月27日，宁波市江北区湾头地段一地块成功拍卖，经过31轮竞价，江山万里+宁波东投以总价22.05亿元竞得，楼面价32613元/平方米，溢价率7.3%，地块楼面价创宁波市区涉宅地新高，成为宁波的新晋单价地王。
同日，苏州工业园区也开启拍地，双湖板块02号地块共获得6家房企意向参拍，起始价26.1亿元，最终经过51轮竞价，由绿城房地产集团有限公司以总价30.82亿元竞得，溢价18.22%，成交楼面价65022元/平方米刷新历史纪录。
此前，苏州最高成交楼面价为狮山Z03地块，由绿城于3月13日竞得，溢价率42.05%，成交楼面地价45455元/平方米。如今“地王”项目再次被绿城刷新，且已超江苏最高成交楼面价。
房企如此热情高涨，是因为货架上的地块实在优质。据悉，上述02号地块是“断供十年”的双湖板块拿出的“压箱底”低密住宅地块，地处九龙仓国宾1号的东侧、苏州御园的西侧，地价、房价都位列苏州第一价格梯队，是苏州绝对的“富人区”。
厦门受到热捧的地块与此类似，都是当地核心地段的优质资源。3月27日上午，厦门出让2宗宅地，总建筑面积11.69万平方米，起拍总价为36.8亿元，最终共计揽金46.1亿元。
其中，思明区将军祠2024P01地块，被厦门国贸以32.1亿元总价，折合楼面地价6.27万元/平方米拿下，溢价率高达41%，成为楼面地价新晋“地王”。此前，厦门岛内的单价“地王”，是中海去年拿下的大唐中心2023P08地块，彼时楼面地价约5.18万元/平方米。
在业内人士看来，将军祠地块引起激烈争夺并不令人意外。首先，该地块处于厦门老城区核心区位置，周边生活配套齐全，交通便捷，且具有优质的教育配套加持，地块“含金量”极高；此外，该地块片区内无在售新房项目，未来竞品压力较小。
除了这三城接连出现的“地王”项目，其他城市也有不少高价地出现。
比如2月末，合肥龙年第一场土拍，3块地共拍出32.28亿，其中高速05号地块由招商蛇口以12.98亿元抢到，楼面地价达到25050元/平方米，溢价率54.15%，成为合肥单价新“地王”。自去年11月取消土地限价后，合肥最高楼面价已被数次刷新。
冷热分化
今年一季度，土拍整体走势极为分化。
虽然苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超9%，核心城市“地王”频现，但从全国角度而言，底价成交的地块幅数占比超七成，土地市场热度分化显著，克而瑞研报显示该观点。
整个一季度，仅有三成销售百强房企拿地，且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央国企为主，民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。
即便是“地王”频出的三月，CRIC监测的30家房企投资金额也环比持平，同比下跌36%。房企投资仍旧谨慎，聚焦核心地段、聚焦优势城市，尤其以大本营城市为主。
中指研究院也表示，土拍分化现象愈加明显，一方面自“取消土地限价”政策以来，楼面价重现区域新高。但另一方面，部分城市和区域地块持续维持低价成交，如26日北京怀柔雁栖镇地块底价成交，同日青岛出让的4宗地块也以底价成交。
“整体来看，尽管近期部分地块热度较高，但仅限于核心板块优质地块，整体土地市场分化仍在加剧，土地市场回温仍依赖楼市销售端恢复节奏。”中指研究院分析师孟新增告诉第一财经。
不过，几宗高价地的成交，还是推高了一季度拿地总额。中指研究院数据显示，2024年1～3月，TOP100企业拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，较1～2月同比增速有所下降。
当下，拿地榜单中的头部选手仍是央国企。从新增货值看，华润置地、中建壹品和中国铁建位列前三，一季度华润置地以444亿元新增货值占据行业榜单第一，中建壹品以412亿元新增货值占据榜单第二，中国铁建新增货值规模为243亿元，跃至第三。
此外，榜单中出现了多个地方国资企业。比如，石家庄城发投集团一季度新增货值总额182亿元，位居行业第六；中国雄安集团、湖北文化旅游集团、济南高新控股集团、广州城投地产、广州南沙交通投资集团等地方国资企业，均在榜单前二十行列中。
“重点城市拿地金额TOP10房企中，有半数以上为央企国企。”中指院表示，中国铁建、中国中铁等全国性龙头企业仍在多个重点城市布局，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。滨江集团、绿城中国等民企则在重点深耕区域补充土储。
在业内看来，近期出台的多个新政，对提振土地市场较有针对性。比如，广州120平方米以上取消限购、深圳7090废止等，高端、改善型地块将成为更受欢迎的“香饽饽”，而纯刚需地块则可能进一步遇冷，土地市场将出现进一步冷热分化的局面。
供给之变
土地市场的新动向，背后反映了我国住房供给结构之变。
过去一年，在销售端尚未转暖背景下，政府推地、房企拿地谨慎，土拍市场较为低迷。为稳定土地市场，2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
随后，各地政府纷纷取消土拍地价上限，重回“价高者得”的时代。在业内看来，这不仅是为提振土拍市场，也是响应新一轮房改的方向，助力构建“保障”与“市场”双轨供应体系。
未来房地产业转型发展的新模式，一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产业转型和高质量发展，这被业内称为“新房改”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在过去“90/70”“限地价、限溢价和限房价”等政策之下，房企既要打造改善型、豪宅型等产品，又要配70%小户型、竞配建，导致商品房供给与需求并不匹配，并没有从市场真实需求出发，即使有钱也买不到真正的“豪宅”。
“破局，就需要土地和产品层面的供给侧改革。”他表示，未来商品房项目卸下公共配建、民生保障等各种负担，打造纯正的改善型房源；刚需和部分改善型需求则转向二手房市场，包括价格更低的配售型保障性住房，实现“市场的归市场、保障的归保障”。
过去一年，高端改善型房源已出现明显热销，2023年成为豪宅成交大年，重点城市总价千万以上豪宅成交规模稳中有增，北上广深等核心城市高价住宅成交放量。
孟新增表示，步入2024年，杭州、泉州、福州、厦门继续优化房屋销售价格上限要求，土拍规模不断优化调整，为企业打造改善性产品奠定了更好的基础。2023年22城高溢价（一般指成交溢价率超10%）地块成交规划建面同比上涨20%，今年各地优质地块继续放量，未来这些项目入市将进一步对改善市场形成一定支撑。
平安证券表示，“保障+市场”供给新体系正加速构建，未来刚需家庭购房将主要通过配售型保障性住房或二手房解决，核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。
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